A komu dotujete nájem vy?

Regulovaný nájem – pomoc sociálně slabším, nebo jen dotace vyvoleným? Krok za krokem se pojďme kouknout na to, co dnešní podoba regulovaného nájemného způsobuje.

Vybrané regulované nájemné v ČR

Podívejme se na výše uvedený obrázek. Jsem z Prahy, žiji zde celý život. Před pár lety jsem se starší sestrou a matkou bydlel na Spořilově na Praze 4. Byt byl velký 55 m^2. Stejně velký regulovaný byt na pražských Vinohradech stojí cca 5 300 Kč. Náš byt na Spořilově – v mnohem méně lukrativní lokalitě – stál neregulovaný 9 000 Kč.

Jak je to možné? Proč byt v tak lukrativní lokalitě, jako jsou pražské Vinohrady, stojí tak málo již víme – je regulovaný. Proč ale stojí byt na pražském Spořilově o tolik více?

Standardní situace na trhu - nájemné
Obrázek 1: Standardní situace na trhu - nájemné. Osa X je množství, osa Y je cena

V ideálním světě plném hodných a milých lidí, jenž… No dobrá, nyní vážně: ve standardní situaci na trhu je určitá nabídka bytů a určitá poptávka bytů. Tedy máme tady paní Michaelu, matku samoživitelku s dvěma dětmi, která hledá levný byt. Nemusí být nikterak velký, aby si ho mohla dovolit. Má svoji osobní poptávku po bytech, které vyhovuje určitá nabídka bytů. Nalezne si byt, zaplatí za něj. V tu chvíli nabídka odpovídala její osobní poptávce.

Stejně jako paní Michaela také byty shání mnoho dalších lidí, každý z nich má “svoji” poptávku po bytech, každému vyhovuje jiná nabídka bytů. Všechny tyto individuální nabídky a poptávky vytváří tržní nabídku a poptávku, kterou můžeme vidět na obrázku č. 1.

Pak se ale něco stane – stát se rozhodne regulovat cenu nájmu, nastaví maximální nájemné. Začne období regulace nájemného. Jak bude situace vypadat poté?

Obrázek 2: stát nastavil maximální cenu nájmu, začala regulace nájemného. Osa X je množství, osa Y cena

Cenový strop nám na 2. obrázku znázorňuje žlutá čára. Jak vidíme, cenový strop je pod cenou tržní (která je v místě, kde se protnou zelená nabídka a červená poptávka). Koukneme-li se na osu X, která znázorňuje množství, zjistíme, že mezi nabízeným a poptávaným množstvím je mezera. Je nabízeno méně bytů k pronájmu, než kolik je jich poptáváno – na trhu je nedostatek bytů.

Takže tady máme pana Alfonse, majitele jednoho domu ve městě. Má dvě možnosti: buď prostory v domě pronajímat jako byty, nebo je pronajmout jako kancelářské prostory. Co si vybere?

Lokalita je docela lukrativní. Město se rozvíjí, roste, přichází sem nové firmy, které investují. Stěhuje se sem i mnoho lidí z okolí, kteří shání bydlení. Cena nájmů tak roste, vyšší cena zapříčiňuje růst zisku majitelům domů a tak se staví další a další domy a byty…

Pan Alfons by se na standardním trhu (obrázek 1) možná rozhodl dům pronajímat pro bydlení – prostory jsou blízko centra, zřejmě by se sem nastěhovali vedoucí z firem, které v centru sídlí. Pan Alfons by jistě vydělal. Avšak jak jsme uvedli, stát (nebo město, to je jedno) nastavil maximální cenu na nájemné, to je tedy regulováno. Pan Alfons zjišťuje, že maximální cena je příliš nízko, na standardním trhu by vydělal více. A tak prostory pronajme na standardním, neregulovaném trhu s kancelářskými prostory.

Stejně tak developeři, kteří by jinak stavěli nové byty najednou zjistí, že regulovaná cena je příliš nízko. Stavět byty se nevyplácí, tak se prostě nestaví.

A paní Michaela? Protože je bytů málo, shání se těžce. Protože jsou levné, nikdo se nikam ani stěhovat nechce. Sežene byt? Nesežene.

Obrázek 3 - Osa X je množství, Osa Y je cena

Nedostatek bytů a nutnost dojíždění za prací odjinud (z míst, kde byty jsou) podvazuje rozvoj města. Investoři nestaví nové kanceláře, lidé nepřibývají, nová pracovní místa nevznikají. Stejná situace je i v celém státě.

Na vládu je činěn poměrně velký tlak. Mnoho lidí chce, aby s nedostatkem bytů něco udělali. Vláda tedy udělá: zruší regulaci nájemného na nové byty. Na staré ji ponechá.

Jistě, můžeme si říci, že teď již bude problém přeci zažehnán. Nové byty vyplní mezeru na trhu, bytů bude akorát, regulace starých bytů přeci nikomu neškodí. Nebo ne?

Koukněme se na obrázek 3, ten naznačuje situaci ve chvíli, kdy stát zruší regulaci. Nové byty nejsou, stále jsou jenom ty staré, regulované. Lidé při této ceně shánějí určité množství bytů. Toto množství bude ale postaveno pouze v případě, že cena bude mnohem vyšší – v případě, že cena bude na takové úrovni, kdy by protkala zelenou nabídku. Tak tomu ale není – zatím jsou pouze regulované byty!

Máme tady tři mladé lidi po škole – Sašu, Petra a Ondřeje. Každý z nich chce odejít od rodičů a bydlet. Každý z nich tak shání byt sám pro sebe, protože byty jsou přeci levné (regulované).

Matka samoživitelka Michaela, která výše byt nesehnala bydlí s babičkou v jejím bytě. Po uvolnění cen nových bytů se Michaela rozhodne, že se od babičky odstěhuje do vlastního, protože přeci konečně budou nové byty! A byty jsou levné (regulované), proč by to neudělala?

Poptávané množství bytů je ohromné.

Obrázek 4. Osa X je množství, osa Y je cena

V této situaci je poptávané množství bytů takové, které odpovídá ceně, kterou znázorňuje tmavě modrá úsečka. Ono poptávané množství bytů se postaví, avšak za mnohem vyšší, než případnou tržní cenu. Musíme si uvědomit, že problém není v ceně. Cena odpovídá realitě – lidé poptávají určité množství bytů, které se vyplatí postavit za určitou cenu. Problém je v poptávaném množství, které je větší, než jaké jsou reálné možnosti lidí, kteří by za standardní situace poptávali menší množství bytů, jejichž cena by byla také nižší, v reálných možnostech lidí.

Položme si otázku: proč je tedy tak velké poptávané množství bytů? Odpověď je jednoduchá: protože existuje výrazná část bytů, která je stále regulována.

Saša, Petr a Ondřej hledají byt každý zvlášť. Michaela se chce odstěhovat od babičky. Každý chce byt.

Developeři stavějí, pan Alfons začne nabízet drahé byty v centru. Rozjede se stavební mánie, boom – každý chce přeci byt, každý je za něj ochoten zaplatit!

Postaví se tedy množství bytů, které je poptáváno, avšak za cenu, kterou je ochoten akceptovat jen málokdo. Na bytovém trhu vznikne velmi zajímavý hybrid: přebytek i nedostatek bytů, který se nevyruší.

Obrázek 5. Osa X je množství, osa Y je cena.

Při ceně, kterou znázorňuje tmavě modrá čára se dá totiž efektivně nabízet pouze nabízené množství, které je na grafu znázorněno fialovou úsečkou. Všechny byty navíc jsou v této ceně přebytečné, téměř nikdo si je za tuto cenu nepronajme/nekoupí.

Poptávané množství bude neustále vysoké, dokud bude existovat velká skupina regulovaných bytů. Budou se tedy i dále stavět drahé přebytečné byty. Velká část z nich jsou však “špatné investice”, tedy budou předělány třeba na kanceláře, a nebo si je nikdy nikdo nekoupí/nepronajme, jen se v nich utopí peníze.

Například v Praze můžeme najít několik nových bytových komplexů se stovkami bytů, kde jich je po několika letech prodáno cca 20.

Regulace jako dotace

Ti, jenž přistoupí na vyšší cenu neregulovaných bytů tak de facto ve zvýšené ceně nájmu doplácí na sníženou cenu nájmů regulovaných bytů. Je to forma přerozdělování, je to dotace, která způsobuje nezdravý boom ve stavebnictví, růst špatných investic (malinvestice).

Je také dobré si povšimnou toho, že s tím, jak rostou regulované nájmy rostou i problémy stavebních společností a developerů. V posledních pár letech sice růst regulovaného nájemného vynahradil stát mnoha investicemi do infrastruktury, avšak s tím, jak udeřila současná krize a jak je třeba šetřit se ukazuje pravá síla bubliny ve stavebnictví, kterou způsobilo regulované nájemné.

Zrůdnost této dotace je o to vyšší, povšimneme-li si toho, kdo v regulovaných nájmech bydlí. Mnohdy sociálně slabší dotují bydlení například českým zákonodárcům – poslancům či senátorům. Regulované nájemné i v té formě, jaké zde existuje rozhodně není spravedlivé, není prospěšné, není pozitivní. Je to nástroj zrůdného přerozdělování, nástroj pro vytváření bublin, nástroj likvidace hospodářství, nástroj, pomocí něhož jsou vyhazovány peníze z okna.

Čím delší bude deregulace, tím horší bude výsledek. Deregulujme, co nejrychleji to půjde. Škody jsou už dnes příliš vysoké.

Bydlíte v neregulovaném? Tak komu dotujete nájem vy?

blog.idnes.cz

13 comments

  1. Hledám majitele nemovitostí, kteří svým nájemníkům nezvyšují nájem.

    Pro svojí závěrečnou práci postgraduálního studia v oboru umění hledám
    ty majitele nemovitostí, kteří poskytují bydlení svým nájemníkům a
    ůčtují si naprosté minimum jako nájemné. Jde například o situaci, kdy
    nájemník vlastní smlouvu o nájmu na dobu neurčitou s regulovaným nájmem
    a majitel bytu nájem za poslední tři roky v rámci deregulace nezvýšil.
    Budu Vám velmi vděčná za kontakt, pokud jste to právě Vy, kdo dává
    přednost solidárnosti se svými nájemníky nad výdělkem, nebo nesouhlasí
    s tržní reformou bydlení. Jakýkoliv důvod je pro můj výzkum zajímavý.
    Prosím také nájemníky aby mne kontaktovali pokud jejich domácí nájmy
    drží nízké. Pište prosím na moji poštovní adresu: Isabela Grosseová,
    Na Kampě 512/11, Praha 1, psč: 118 00, nebo volejte na tel.
    číslo: 776776508. Budu Vám vděčná za jakýkoliv podnět.

    Děkuji,
    Isabela Grosseová

  2. Nechci vam kazit ty hezke tabulky, ale treba na konci leta (hadam ze v navaznosti na lednove zvysovani najmu) se k pronajmu objevily byty, ktere regulovani najemci opustili a majitele domu nabidli za zajimave ceny. Daji se pak pronajmou i takove Vinohrady, 75m2 za 7500 Kc + poplatky. Mensi opravy vhodne, nikoliv vsak nutne. Zalezi, jak se vam chce bydlet. A uz dneska mate byty, ktere se spatne pronajimaji i za nizke ceny, takova zitna, jecna… veletrzni… Takze se vam trzni cena dostane i pod tu regulovanou. Ono to “platit nekomu najem, nebo bydlet ve vlastnim?”, plati i pro ty regulovane. Vyjimkou jsou samozrejme ti, co doufaji v pokracujici privatizaci. Vidina bytu za polovinu trzni ceny, to je hezky duvod zustat…

  3. Lucie, to je zas druhá problematika – člověk nereaguje jen na to, co se fakticky stane, ale i na to, co >>očekává<<, že se stane... 🙂

  4. Cena by vyšla stejně jako u nabídek a poptávek k prodeji a koupi i v podobném grafu, kde by na ose x byla zásoba statku (např. bytů podobné kvality na podobném místě atd) a na osy y celková poptávka (poptávka po koupi statku a poptávka po držbě statku). Při svobodném jednání se spekulacemi dorovnávají na stejnou cenu na obou grafech. To je pro plánovače ještě těžší, nikdy se jim nepodaří najít harmonii společných zájmů.

  5. Stanovisko OSMD k „ukončení“ deregulace nájemného

    1. Skončení účinnosti „deregulačního“ zákona č. 107/2006 Sb. k 1.12.2010 resp. 31.12.2012 neznamená ukončení deregulace nájemného. Faktická ekonomická i právní regulace bude v oblasti nájemního bydlení i nadále přetrvávat. Ekonomická regulace přitom především v menších městech a obcích dosahuje takového rozměru, že nájemné v těchto místech se nepřiblížilo tržnímu nájemnému, a je i pod úrovní nákladů prosté reprodukce, tj. cca 60 Kč/m2. To znamená, že majitelé domů budou muset i nadále dotovat provoz svých domů z jiných příjmů.

  6. Zase dalsi, ktery nevi, ze v Evrope je normalni ceny najmu regulovat. Majitel vibec nema moznost jena tak, zvednout najem.

    Regulovane byty ceske josu v zalostnem stavu, takove by se vubec nemohly dostat na volny trh, tedy na zapade.

    Clovek , ktery nebydli v regulovanem nikoho nedotuje. To je naprosta blbost. NAPROSTA¨.

  7. V domě mám nebytovky (naštěstí). V jedné je herna, kde jednodušší regulovaný utrácí přebytek svých volných finančních prostředků, které nemusí dát do nájmu – nájem herny mi je vrací. V druhé sídlí zprostředkovatelé hypoték – další z regulovaných pomáhají svému potomkovi splácet hypotéku – i zde se mi z nájmu nebytovky vrací jejich “sleva”. Možná by místo herny mohla být knihovna, místo dealerů třeba bezbariérový byt (až se o ně potomek na stará kolena přestane starat). 60 let vybydlování se na domě opravdu podepsalo – samozřejmě tam není výtah, garáže pro auta, okny lehce táhne, náklady na topení jsou nesrovnatelné s novostavbami. Naštěstí neexistuje v místě dost volných bytů, takže již dva byty mám pronajaté za normální nájemné – původně 6x vyšší, než bylo regulované.

  8. Docela by mne zajímalo, kdyby Elisabeth vlastnila nějaké byty ( nechala je za své peníze postavit ), zda by pronajímala za tržní ceny a nebo za regulované ( a údržbu bytů by hradila ze svého a investované peníze by nechtěla získat zpět? ). Dle mého jakákoli regulace a dotace je fuj

  9. Co se týká regulovaných bytů, tak je majitelé vůbec neudržují i když jim to ukládá zákon, nájemné, které zde vybírají je pro ně čistým ziskem, takže o nějakém dotování těch regulovaných nemůže být řeč!!! To se jen majitelé snaží poštvat nájemníky s tržním nájmem proti těm s regulovaným … a bohužel se jím to podařilo.
    Chce to jen užívat zdravý rozum a hlavně nájemníci musí držet při sobě, aby je majitele nesedřeli z kůže. Nájemníci určují cenu nájmu a ne novodobí lichváři.

  10. None: cenu čehokoli má právo určovat jen a pouze ten, komu to “něco” patří – ať už se jedná o byt, auto, knihu nebo jablko.
    Jistě, může ji nastavit příliš vysokou – ale v tom případě potenciálního kupce či nájemce nikdo nenutí za to ty peníze dát a na nedeformovaném trhu majiteli komodity nakonec dojde, že za takovou cenu nedostane nic a s cenou jde dolů.
    Regulace trh s nemovitostmi opravdu deformují a já se těším, až skončí.

    A to říkám jako člověk, jehož rodina žila přes 10 let na pokraji chudoby, stěhovali jsme se 6x a nějakou dobu jsem “bydlel” ve spacáku v kanceláři, protože k babičce do paneláku jsme se všichni nevešli. Ono to totiž jde i bez zlodějského přivlastňování si majetku (bytů) cizích, víme?

Leave a Reply

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *